Прямой номер адвоката +38 098 750 58 80
Риелторы, агенты по недвижимости или посредники – все это разные название одного и того же явления, суть которого заключается в бескомпромиссной и алчной наживе на сделке купли-продажи недвижимости. В городе Запорожье в 2018 году услуги риелторов при продаже квартиры или дома составляют минимум 500-800 долларов США, что в 3-4 раза выше средней зарплаты по городу за 1 месяц! Полагаю, что в других городах Украины сложилась аналогичная ситуация. Такая огромная сумма является минимальной планкой, в зависимости от стоимости продаваемой недвижимости услуги риелтора могут доходить до 2000-3000 долларов США. Возникает логичный вопрос - за что платить такие колоссальные деньги? - Давайте разбираться!
Первым делом сделаю акцент на том, что деятельность риелторов в Украине не регулируется на законодательном уровне. Это значит, что нет никакого государственного контроля за их деятельностью. Агенту по недвижимости не надо получать лицензию, государство не проверяет его реальные знания в сфере недвижимости, нет учреждения, чтобы пожаловаться на риэлтерскую контору. Такой законодательный беспредел развязывает руки риелторам и позволяет сдирать огромные деньги с населения и навязывать свои услуги.
Подавляющее большинство агентств по недвижимости работают по нехитрой схеме, которая заключается в следующем. Собственник квартиры, желающий ее продать, выкладывает соответствующее объявление в сети интернет или газете. В риэлтерской конторе сидит специальный человек, который отслеживает такие объявления о продаже. Через пару минут после публикации объявления, собственнику квартиры раздается звонок из агентства с простым вопросом: «Хотите мы продадим Вашу квартиру быстро? От Вас ничего не нужно, только Ваше согласие». Естественно от таких выгодных предложений никто не отказывается, потому что все хотят продать побыстрее и подороже. После этой нехитрой договоренности, хозяин жилья убирает объявление, а риэлтерская фирма выкладывает новую публикацию о продаже этого жилья, но уже от своего имени. Далее любой желающий купить недвижимость звонит по привлекательному объявлению, а в трубку слышит: «Это агентство, хотите посмотреть квартиру? – Без проблем, наши услуги стоят…». Бедному покупателю ничего не остается, кроме того, как соглашаться на эту крайне невыгодную для него сделку, ведь контакта с собственником квартиры у него нет, а деньги за услуги риелторов приходится платить просто космические. Но из любой ситуации есть выход!
Схематически работу риелторов можно разобрать по следующим пунктам:
Как видно из вышеприведенной схемы, заключение сделки с агентством осуществляется после показов объектов недвижимости, а оплата их услуг осуществляется на последнем этапе, после подписания договора купли-продажи у нотариуса. По такому принципу работает подавляющее большинство агентств недвижимости.
Важный момент! Никогда не платите риелтору деньги наперед!! Это очень распространенная схема мошенничества, когда риэлтерские конторы сначала берут оплату, а потом просто исчезают.
Итак, покупатель квартиры связался с посредником, назначил дату и время просмотра желаемого объекта недвижимости. Как правило, на этой стадии договор на услуги агентства еще не заключен в письменной форме (см. схему выше). Это очень важный момент! Покупатель смотрит недвижимость и понимает, что это именно та квартира, которую он так долго искал и цена его устраивает и район хороший, садик и школа рядом, а до остановки 3 минуты ходьбы.
Ну что ж, на этом этапе я бы вам советовал отказаться от посредника, брать у хозяина квартиры контакты, нанимать адвоката по недвижимости и идти к нотариусу для заключения договора.
Правовые основания расторжения сделки с риелтором.
Дело в том, что основным законом, регулирующим гражданские правоотношения в Украине, является Гражданский кодекс. Поскольку отдельного закона регулирующего деятельность риелторов не существует, то необходимо руководствоваться именно этим нормативным документом. Статья 208 часть 1 пункт 3 Гражданского кодекса Украины гласит о том, что все сделки, стоимость которых превышает 20 необлагаемых минимумов доходов граждан (340 грн.) подлежат заключению в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность! Поскольку письменного договора с риелтором вы еще не заключали, можете смело расторгать устную договоренность с посредником на этапе просмотров и подбора жилья (пункт 3 схемы работы риелторов).
Статья 218 Гражданского кодекса Украины указывает на правовые последствия несоблюдения требования о письменной форме сделки. Если не вдаваться в подробности и говорить коротко, то суть этой статьи заключается в том, что несогласный имеет право доказывать в суде тот факт, что сделка была действительной. Т.е если агент по недвижимости не согласен с тем, что вы расторгаете с ними устный договор, то пускай доказывает в суде, что договор между ним и вами имел место быть. Скажу сразу, что шансы выиграть суд минимальные, потому что риелтору придется доказывать тот факт, что между вами были согласованы существенные условия договора – предмет, цена и срок. Кроме того, посреднику придется доказывать, что вы воспользовались его услугами, но ведь его услуги оказаны не в полном объеме, т.к договор купли-продажи жилья еще не заключен.
Если поступать по-человечески, то я бы заплатил какую-то сумму денег риелтору за потраченное им время на просмотры объекта недвижимости! А далее можете смело оперировать тем фактом, что письменный договор между вами не заключен, не согласованы существенные условия договора – цена, сроки оплаты, объем предоставляемых услуг, сроки выполнения услуг и прочие аспекты.
Оплачивая деньги за любую услугу, каждый человек хочет понимать несколько важных моментов: за какой объем услуг я, оплачиваю деньги, что именно я получу в результате, каково качество этих услуг, удовлетворят ли такие услуги мои потребности, получу ли я необходимую выгоду от этих услуг?
1. Знания в сфере недвижимости.
Спросите любого риелтора, за что именно я вам плачу такие огромные деньги? Посредник скажет что-то вроде следующего: сопровождение сделки купли-продажи, взвешивание рисков, помощь в организации сделки и прочую несуразицу. Что ж, давайте копнем немного глубже.
Что необходимо иметь для того, чтобы сопровождать сделки купли-продажи недвижимости? Я уверен, что для этого необходимо знать множество законов, связанных с недвижимостью, среди которых можно выделить следующие:
Данный перечень не является исчерпывающим и продолжать его можно очень долго. Спросите посредника имеет ли он юридическое образование? В каком ВУЗе он учился? Я за всю свою практику ни разу не встречал агента по недвижимости с юридическим образованием.
2. Гарантии безопасной сделки.
Какие гарантии безопасности сделки дает агентство недвижимости? – Ответ очевиден! - Никаких! Покупатель недвижимости подписывает с агентством договор на информационно-консультационные услуги. Это значит, что покупатель квартиры платит тысячу долларов за то, что его просто проконсультируют. Где гарантии, что в случае возникновения судебных разбирательств, агентство станет на сторону покупателя и наймет лучших адвокатов?
3. Нарушение закона.
Все слышали что такое задаток. Это сумма - которая выдается покупателем продавцу, как гарантия покупки недвижимости в будущем. К сожалению, немногие вникают в юридические тонкости такого договора. Дело в том, что задаток может быть заключен только в той форме, в которой заключается основной договор купли-продажи. Как известно договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменной форме и только нотариально заверен. Следовательно, задаток тоже должен быть только нотариальным. О такой правовой позиции свидетельствуют многочисленные решения Верховного Суда. В нарушение этих норм закона, агенты по недвижимости мотивируют стороны заключать задаток в простой письменной форме, обосновывая свои доводы тем, что нотариальные услуги стоят дорого и нет смысла заключать договор у нотариуса. На самом деле нотариальная сделка задатка будет стоить максимум 100 долларов США против 500-800 долларов США которые приходится платить агентству.
Адвокат по недвижимости – это специалист, который имеет знания и опыт защиты прав и законных интересов граждан в сфере недвижимости.
Для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости лучше нанимать адвоката или юриста по недвижимости ввиду следующих причин:
Самое главное, при заключении любой значительной сделки будьте бдительны и не давайте себя обманывать. Думаю, что самым грамотным решением при заключении сделки купли-продажи недвижимости будет обращение покупателя и продавца к адвокатам по недвижимости, что поможет в будущем избежать судов и других негативных последствий. Отказ от посредников и обращение к адвокатам поможет не только сэкономить, но и спать спокойно.
Также актуально
Что будет с вашими кредитами после карантина?
Взыскание по исполнительной надписи нотариуса стало очень популярным механизмом взыскания задолженности с должников. Скорее всего после карантина эта процедура станет еще более массовой
Какой должен быть процент выигранных делу у успешного адвоката. Давайте разбираться.