• «Право - это все то, что истинно и справедливо»

    В.Гюго

  • «Незнание закона не освобождает от ответственности, а вот знание нередко освобождает»

    Е. Лец

  • «Один человек плюс закон - уже большинство»

    Калвин Кулидж

  • «Равенство прав не в том, что все ими воспользуются, а в том, что они всем предоставлены»

    Сенека

+38(066) 903 4115; +38(098) 750 5880 - Адвокат звоните прямо сейчас!

Как купить квартиру без посредников в Украине?

Риелторы, агенты по недвижимости или посредники – все это разные название одного и того же явления, суть которого заключается в бескомпромиссной и алчной наживе на сделке купли-продажи недвижимости. В городе Запорожье в 2018 году услуги риелторов при продаже квартиры или дома составляют минимум 500-800 долларов США, что в 3-4 раза выше средней зарплаты по городу за 1 месяц! Полагаю, что в других городах Украины сложилась аналогичная ситуация. Такая огромная сумма является минимальной планкой, в зависимости от стоимости продаваемой недвижимости услуги риелтора могут доходить до 2000-3000 долларов США. Возникает логичный вопрос - за что платить такие колоссальные деньги? - Давайте разбираться!

Первым делом сделаю акцент на том, что деятельность риелторов в Украине не регулируется на законодательном уровне. Это значит, что нет никакого государственного контроля за их деятельностью. Агенту по недвижимости не надо получать лицензию, государство не проверяет его реальные знания в сфере недвижимости, нет учреждения, чтобы пожаловаться на риэлтерскую контору. Такой законодательный беспредел развязывает руки риелторам и позволяет сдирать огромные деньги с населения и навязывать свои услуги.

Принцип работы риелторов. 

Подавляющее большинство агентств по недвижимости работают по нехитрой схеме, которая заключается в следующем. Собственник квартиры, желающий ее продать, выкладывает соответствующее объявление в сети интернет или газете. В риэлтерской конторе сидит специальный человек, который отслеживает такие объявления о продаже. Через пару минут после публикации объявления, собственнику квартиры раздается звонок из агентства с простым вопросом: «Хотите мы продадим Вашу квартиру быстро? От Вас ничего не нужно, только Ваше согласие». Естественно от таких выгодных предложений никто не отказывается, потому что все хотят продать побыстрее и подороже. После этой нехитрой договоренности, хозяин жилья убирает объявление, а риэлтерская фирма выкладывает новую публикацию о продаже этого жилья, но уже от своего имени. Далее любой желающий купить недвижимость звонит по привлекательному объявлению, а в трубку слышит: «Это агентство, хотите посмотреть квартиру? – Без проблем, наши услуги стоят…». Бедному покупателю ничего не остается, кроме того, как соглашаться на эту крайне невыгодную для него сделку, ведь контакта с собственником квартиры у него нет, а деньги за услуги риелторов приходится платить просто космические. Но из любой ситуации есть выход!

Схематически работу риелторов можно разобрать по следующим пунктам:

  1. Перехват объявления о продаже у собственника;
  2. Публикация объявления о продаже недвижимости от своего имени;
  3. Организация показов объекта недвижимости потенциальным покупателям;
  4. Заключение сделки задатка в агентстве между продавцом и покупателем и заключение сделки на услуги агентства;
  5. Способствование урегулированию мелких вопросов связанных с продажей недвижимости (оплата коммунальных услуг, снятие с регистрации текущих владельцев, освобождение квартиры и прочее);
  6. Заключение сделки купли-продажи у нотариуса, оплата услуг агентству недвижимости.

Как видно из вышеприведенной схемы, заключение сделки с агентством осуществляется после показов объектов недвижимости, а оплата их услуг осуществляется на последнем этапе, после подписания договора купли-продажи у нотариуса. По такому принципу работает подавляющее большинство агентств недвижимости.

Важный момент! Никогда не платите риелтору деньги наперед!! Это очень распространенная схема мошенничества, когда риэлтерские конторы сначала берут оплату, а потом просто исчезают.

Имею ли я право отказаться от услуг посредника?

Итак, покупатель квартиры связался с посредником, назначил дату и время просмотра желаемого объекта недвижимости. Как правило, на этой стадии договор на услуги агентства еще не заключен в письменной форме (см. схему выше). Это очень важный момент! Покупатель смотрит недвижимость и понимает, что это именно та квартира, которую он так долго искал и цена его устраивает и район хороший, садик и школа рядом, а до остановки 3 минуты ходьбы.

Ну что ж, на этом этапе я бы вам советовал отказаться от посредника, брать у хозяина квартиры контакты, нанимать адвоката по недвижимости и идти к нотариусу для заключения договора.

Правовые основания расторжения сделки с риелтором.

Дело в том, что основным законом, регулирующим гражданские правоотношения в Украине, является Гражданский кодекс. Поскольку отдельного закона регулирующего деятельность риелторов не существует, то необходимо руководствоваться именно этим нормативным документом. Статья 208 часть 1 пункт 3 Гражданского кодекса Украины гласит о том, что все сделки, стоимость которых превышает 20 необлагаемых минимумов доходов граждан (340 грн.) подлежат заключению в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность! Поскольку письменного договора с риелтором вы еще не заключали, можете смело расторгать устную договоренность с посредником на этапе просмотров и подбора жилья (пункт 3 схемы работы риелторов).

Статья 218 Гражданского кодекса Украины указывает на правовые последствия несоблюдения требования о письменной форме сделки. Если не вдаваться в подробности и говорить коротко, то суть этой статьи заключается в том, что несогласный имеет право доказывать в суде тот факт, что сделка была действительной. Т.е если агент по недвижимости не согласен с тем, что вы расторгаете с ними устный договор, то пускай доказывает в суде, что договор между ним и вами имел место быть. Скажу сразу, что шансы выиграть суд минимальные, потому что риелтору придется доказывать тот факт, что между вами были согласованы существенные условия договора – предмет, цена и срок. Кроме того, посреднику придется доказывать, что вы воспользовались его услугами, но ведь его услуги оказаны не в полном объеме, т.к договор купли-продажи жилья еще не заключен.

Если поступать по-человечески, то я бы заплатил какую-то сумму денег риелтору за потраченное им время на просмотры объекта недвижимости! А далее можете смело оперировать тем фактом, что письменный договор между вами не заключен, не согласованы существенные условия договора – цена, сроки оплаты, объем предоставляемых услуг, сроки выполнения услуг и прочие аспекты.

За что платить посреднику?

Оплачивая деньги за любую услугу, каждый человек хочет понимать несколько важных моментов: за какой объем услуг я, оплачиваю деньги, что именно я получу в результате, каково качество этих услуг, удовлетворят ли такие услуги мои потребности, получу ли я необходимую выгоду от этих услуг?

1. Знания в сфере недвижимости.

Спросите любого риелтора, за что именно я вам плачу такие огромные деньги? Посредник скажет что-то вроде следующего: сопровождение сделки купли-продажи, взвешивание рисков, помощь в организации сделки и прочую несуразицу. Что ж, давайте копнем немного глубже.

Что необходимо иметь для того, чтобы сопровождать сделки купли-продажи недвижимости? Я уверен, что для этого необходимо знать множество законов, связанных с недвижимостью, среди которых можно выделить следующие:

  1. Глава 16 Гражданского кодекса Украины «Сделки»;
  2. Глава 17 Гражданского кодекса Украины «Представительство»;
  3. Книга 3 Гражданского кодекса Украины «Право собственности и другие вещные права»;
  4. Закон Украины «О нотариате»;
  5. Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»;
  6. Нормы налогового кодекса в части налогообложения сделок купли-продажи недвижимости, налога на недвижимость;
  7. Глава 8 Семейного кодекса Украины «Право общей совместной собственности супругов».

Данный перечень не является исчерпывающим и продолжать его можно очень долго. Спросите посредника имеет ли он юридическое образование? В каком ВУЗе он учился? Я за всю свою практику ни разу не встречал агента по недвижимости с юридическим образованием.

2. Гарантии безопасной сделки.

Какие гарантии безопасности сделки дает агентство недвижимости? – Ответ очевиден! - Никаких! Покупатель недвижимости подписывает с агентством договор на информационно-консультационные услуги. Это значит, что покупатель квартиры платит тысячу долларов за то, что его просто проконсультируют. Где гарантии, что в случае возникновения судебных разбирательств, агентство станет на сторону покупателя и наймет лучших адвокатов?

3. Нарушение закона.

Все слышали что такое задаток. Это сумма - которая выдается покупателем продавцу, как гарантия покупки недвижимости в будущем. К сожалению, немногие вникают в юридические тонкости такого договора. Дело в том, что задаток может быть заключен только в той форме, в которой заключается основной договор купли-продажи. Как известно договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменной форме и только нотариально заверен. Следовательно, задаток тоже должен быть только нотариальным. О такой правовой позиции свидетельствуют многочисленные решения Верховного Суда. В нарушение этих норм закона, агенты по недвижимости мотивируют стороны заключать задаток в простой письменной форме, обосновывая свои доводы тем, что нотариальные услуги стоят дорого и нет смысла заключать договор у нотариуса. На самом деле нотариальная сделка задатка будет стоить максимум 100 долларов США против 500-800 долларов США которые приходится платить агентству.

Если не риелтор, то кто тогда?

Адвокат по недвижимости – это специалист, который имеет знания и опыт защиты прав и законных интересов граждан в сфере недвижимости.

Для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости лучше нанимать адвоката или юриста по недвижимости ввиду следующих причин:

  1. Адвокат получает гонорар за свою работу вне зависимости от того, состоялась сделка купли-продажи или нет. Риелтор получает оплату за свои услуги уже после того, как сделка купли-продажи состоялась. Т.е риелтор крайне заинтересован, чтобы сделка купли-продажи состоялась, поэтому часто прибегает к любым схемам мотивации покупателя купить тот или иной объект недвижимости, даже когда сделка для покупателя невыгодна или опасна.
  2. Адвокат имеет юридическое образование, что позволяет ему глубоко понимать все юридические тонкости сделки купли-продажи, в отличие от агента по недвижимости, который зачастую его не имеет.
  3. Адвокат подтвердил свои знания в сфере права путем сдачи сложного адвокатского экзамена, доказательством тому является наличие у адвоката свидетельства на право занятия адвокатской деятельностью.
  4. Если адвокат поступил незаконно, на него можно пожаловаться в коллегию адвокатов, что может оказать него негативные последствия для его карьере, вплоть до лишения свидетельства на право занятие адвокатской деятельностью. На риелтора пожаловаться некуда.
  5. Клиент подписывает с адвокатом договор на оказание правовой помощи, согласно Закону Украины «Об адвокатуре и адвокатской деятельности». В связи с этим адвокат обязан действовать в интересах клиента согласно договору, закона, а также правил адвокатской этики. С риелтором заключают простой договор на информационно-консультационные услуги.
  6. Адвокат будет более дальновидным при заключении сделки купли-продажи и сможет предупредить клиента обо всех негативных последствиях заключаемой сделки, поскольку имеет опыт ведения судебных дел. Другими словами сможет дать более полную юридическую консультацию, чем риелтор.
  7. Услуги адвоката обойдутся примерно в 100-150 долларов, что минимум в 5 раз дешевле услуг агентства по недвижимости.

Самое главное, при заключении любой значительной сделки будьте бдительны и не давайте себя обманывать. Думаю, что самым грамотным решением при заключении сделки купли-продажи недвижимости будет обращение покупателя и продавца к адвокатам по недвижимости, что поможет в будущем избежать судов и других негативных последствий. Отказ от посредников и обращение к адвокатам поможет не только сэкономить, но и спать спокойно.

 

Также актуально

Надо ли регистрировать установленное на автомобиль ГБО в органах ГАИ?
Способы защиты прав потребителя
English speaking lawyer
Расторжение брака, раздел имущества, алименты
Смена юридического адреса предприятия в связи с переименованием улиц и районов города Запорожья
Как стать адвокатом в Украине? Порядок сдачи адвокатского экзамена

 

Юрист
Юрист
Емец Артем Юрьевич

Надо ли регистрировать установленное на автомобиль ГБО в органах ГАИ?

В статье даны разъяснения законов о необходимости регистрации установленного на автомобиль ГБО, указаны штрафы за нарушение законодательства в этой сфере и предложена схема ухода от штрафов.

Вся статья

Способы защиты прав потребителя

В статье приведен общий алгоритм действий если права потребителя нарушаются. Даны общие разъяснения закона "О защите прав потребителя".

Вся статья

 

 

 

 

Новое на сайте

 

Категории

 

Яндекс.Метрика
Создание сайтов